物件購入時の頭金って、いくらぐらい必要なの？

　物件価格の約二割程度が理想です。実際には、100％程度までローンをお組みなることも可能ですが、頭金が多ければ多い程、借入金額が少なくなるのはおわかりだと思います。

自己資金が100万円しかないんだけど・・・親から援助してもらえるかも？でも、贈与税がかかってしまうんじゃないかな？

　550万円までは贈与税はかかりません！住宅資金贈与の特例として、両親・祖父母からの援助で、下記の条件に全て適合する人は特例として550万円までは贈与税が課税されません。

● 両親・祖父母からの資金贈与である。
● マイホーム取得の為の贈与である
● 現金贈与である
● 過去5年以内に自分所有または配偶者所有の家に住んだことがない
● 贈与を受ける年の年収は1,200万円以下
● 購入する住宅の築年数は20年以内（マンションは25年以内）
● 購入する住宅の床面積は50�u以上
● 翌年の3月15日までに入居すること

　そうですね。実際、息子さんや娘さんがマイホームを購入する際にご両親からの援助があるケースが多いですから、このような事も知っていて損はしませんよね。

そうですね。じゃあ僕自身はいくら借りられるのかな？

　金融機関のローン審査では、前年度の税込年収と購入物件を基準にして融資額の上限を設定しております。金融機関によって審査基準の違いもありますが、都市銀行などの住宅ローンの場合、Yさんの税込年収350万円で、ローンの年間返済額が年収の35％以内でなければなりません。従いましてYさんの融資限度額は・・・・・

約\ 24,000,000となります。(金融機関により違いがあります。)

そうなんですか。じゃあ、僕は自己資金100万円と親の援助が300万円、銀行から2,400万円借りられて合計2,800万円の物件が購入出来るってこと？

　ちょっとお待ちください。不動産売買時にかかる諸費用もお忘れなく、不動産を取得する際に、様々な諸費用がかかってきます。売買契約書にかかる印紙代・ローン契約時における印紙代・土地建物の登記費用・所有権移転費用（司法書士に支払う手数料を含む）とその他にも色々とあります。詳しくは別添の資料をご覧ください。

　目安としましては、新築物件ならば物件価格の約5%程度、中古物件ならば物件価格の約8%程度でありますが、中古物件の場合だと、規模は別としまして、リフォーム費用などが別途かかってしまいます。別添の資料の内容で火災保険料やローン保証料に関しましては、保険をかけて頂く年数などでも金額が変わってきますし、ローン保証料などは、住宅ローンの内枠に組み込む事によって、諸費用をおさえることも可能です。

　従いまして、諸費用が概算で200万円、頭金として100万円かかったと仮定してYさんの購入して頂ける物件は、2,500万円ぐらいのものがベストですね。

そうか！2,500万円の物件を探せばいいのか。でも一戸建てで2,500万円って厳しいんじゃないの？しかも新築なんていったら無理じゃないかな？

　いえいえ、諦めないで下さい！

　物件の立地条件や土地の広さ、建物の仕様などで価格は変わってきますが、そんなYさんにピッタリ！お薦めなのが当社のこちらの物件！（こちらをご覧ください。）

　閑静な住宅街に位置し、3駅利用可（東武伊勢崎線・蒲生駅・新越谷駅　JR武蔵野線・南越谷駅）で徒歩16分、新越谷駅まではバスがでておりますので、こちらを利用していただくとなんと！駅までは5分です。物件の近くのバス停までは歩いて50秒！とっても便利ですよ。

　お買い物には最寄りの商店街まで歩いて6分程、土地面積18坪に建物面積25坪の3階建て、外観は重厚感のあるタイル貼り。全面道路は5ｍでビルトインガレージへの車庫入れもラクラク。居住スペースは、2FのLDには床下暖房、浴室には浴室換気乾燥暖房器、テレビ付き、盛り沢山の内容になっております。ご覧いただければきっと気に入ってもらえますよ。

家族、両親と検討した結果、この物件を購入する事を決めました。このあと僕はどう動いたらいいの？ これからの流れを教えて

　物件購入を決めたら、不動産業者により、重要事項説明を受けます。同時に契約内容の説明が行われます。業者は契約の成立前に、買主（Yさん）に対して取引物件に関する重要事項を説明する義務があります。説明の方法として重要事項の項目は下記のようになっております。

　契約が成立するまでの間に、宅地建物取引主任者が宅地建物取引主任者証を提示のうえ、重要事項を記載した書面を交付して説明する必要があります。
（書面には取引主任者の記名押印が必要）

注意！！　これらの要件を満たさない場合には重要事項説明をおこなったことにならないので注意を要します。説明すべき事項は次の項目です。

1：登記簿に記載された事項
2：法令に基づく制限の概要
3：私道に関する負担に関する事項
4：飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
5：宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等
6：代金及び交換差金以外に授受される金額
7：契約の解除に関する事項
8：損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
9：手付金等の保全措置の概要
10：支払金又は預り金の保全措置の概要
11：金銭の貸借の斡旋

上記以外で「区分所有建物」の場合（マンションなど）

1：敷地に関する権利の種類および内容
2：共用部分に関する規約等の定め
3：専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
4：専用使用権に関する規約等の定め
5：計画修繕積立金等に関する事項
6：通常の管理費用の額
7：管理の委託先

　と、上記の内容の説明を受けます。契約を行う上で、購入者が知っておかなければならない重要な事項の全てが説明されます。重要事項説明時にわからないことや疑問に思う事は、説明を受けている時に随時、お聞き下さい。契約を交わしてしまうと変更の効かない大事な部分であります。

　申込証拠金（手付金）の支払【契約】

　重要事項説明が終わり、契約内容に納得・了解すると、次は申込証拠金（手付金）が必要となります。（Yさんの場合、自己資金でお持ちになっていた100万円をご用意していただければよろしいと思います。）売り主は、買ってくれるという人を広く募っておりますので、まず、自分のものにする為のツバつけです。これを払い込むことによって、Yさん以外のお話しはなくなるわけです。通常ですと物件の1割程度を払い込むのが慣例となっておりますが、今回のYさんのように自己資金＋援助金＝手付金＋不動産売買にかかる諸費用となるので、当初自己資金でご用意していただいていた100万円がプランの限界ですよね。最終的には売り主側の信用を得られれば物件価格の1割程度でなくても済むケースがあります。これで、この物件はあなたのものとなり、この時点で契約成立となります。もちろん、契約が成立したからには、あなたが一方的にこの契約を破棄することはできません。破棄するには納めた手付金を違約金の一部として全額支払わなくてはなりません。

手付金を払ったよ。これで物件は僕のものになるんだよね？ 引っ越しの予定とかスケジュールを組んでもいいかな？

　Yさん、ちょっとお待ち下さいね。この後、契約書の署名・捺印をしていただきます。次は、これは大事ですよぉ〜、住宅ローンの本申込み！この時に、物件購入時にローン以外で支払う、公租公課その他の費用等の説明を受けます。公租公課とは固定資産税・不動産取得税等ですが、年度ごとの課税となりますので、通常は買主が入居した日の前日までを売主が負担し、入居日以降を買主が負担するということになります。

　この度、Yさんがお組みになった銀行ローンの内容は・・・・

● 物件販売価格　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 \24,800,000
● 売買契約における諸費用(外構費用含む)　　　　　　　　　　\2,994,350
-------------------------------------------------------------
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　合計　　\27,794350

　そのうち、自己資金100万円は手付金に充当、援助金の300万円は、諸費用に充当したとして、残金2,380万円を住宅ローンで借り入れの申込みをした。
2,380万円を当初2年間固定金利1%で元利均等返済をした場合の月々のお支払いは、\ 67,163 となりました。当初2DKの賃貸にお住いいただいていてお家賃を\ 62,000支払っているのと違わない金額で一戸建てが購入できましたよ。Yさん、どうですか？

そうですね、お金を支払っていないのに僕のものになるはずがないですよね。 でも、ここでローンの審査が通らずに契約できそうになくなったらどうするの？

　仮に、ローンの審査がおりず、代金を用意できなくなった場合、契約は白紙となる　ように、契約書には記載します。しかし、不動産業者は、お客様が購入をお決めになった段階で金融機関に事前審査の申請をして、あらかじめ確認をとりますので、本申込みでくずれてしまう事は、まずないでしょう。

ローンの審査がおりてお金をお渡しするのはどうしたらいいの？家の鍵は、いつもらえるの？

　はいYさん、いよいよ最終段階ですよ！金融機関から融資実行となると、実行日に残金支払い及び、物件の引き渡しをするのが一般的です。同席させていただくのは、売主・司法書士とYさんです。

　この時点で、不動産会社の担当者、及び司法書士がその取引に立ち会い、所有権移転登記の手続きを行います。この際に、契約時になかった抵当権等が登記簿にないかもよく確認しておいて下さい。後々面倒なこととなります。

　残金の引き渡しは、Yさんの口座に融資額が振り込まれたと同時にその場（金融機関内）で売主側にお振込をしていただきます。入金確認後、物件の鍵をお渡しします。その後、司法書士には法務局へ書類提出をしてもらい所有権と抵当権の設定をしてもらいます。

おめでとうございます！

全ての契約処理を終えて、晴れてお引っ越しですね。Yさん、ご家族の皆様の輝かしい未来のお手伝いをさせていただき光栄です。今後とも宜しくお願いいたします。